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市区部分楼盘容积率高达5.0
2016-05-09 信息来源:清远日报 阅读次数:389次

有不愿具名的业内人士认为,随着去年楼市持续降温,高容积率项目有抬头迹象。“尤其是部分中小楼盘,为最大限度稀释用地成本,提升利润空间,新近入市的项目中不乏高容积率楼盘出现。”

由于市区部分区域的容积率偏高,“降容”一度成为我市楼市乃至城市发展的热门词汇。不过,从去年开始,在新近开售的项目中屡有高容积率楼盘出现,部分楼盘容积率可达5.0甚至更高。业内人士分析称,由于容积率难以查询,部分开发商通过模糊概念、数据作假等手段淡化这一信息,购房者往往难以辨别。

新盘中不乏高容积率者

早几年前,由于部分区域容积率偏高,我市于2012年出台并实施了降低容积率的工作方案。方案指出,“容积率3.0及以上、并以住宅开发为主的经营性用地项目,均为容积率偏高项目,都应该降低容积率。”

不过,“降容”的大背景下仍有不少楼盘倒行逆施。尤其是从去年下半年开始,新入市项目中屡现高容积率楼盘,这不利于城市空间和居住品质的改善。

去年8月,位于新城片区的城市星座悄然开盘。该项目占地3400㎡,总建筑面积约为17000㎡,项目容积率为5.0。无独有偶,同年开售的项目兴业名苑同属袖珍盘,项目占地7008㎡,总建筑面积超过30000㎡,容积率为4.4。

按照降容方案,上述楼盘均为容积率偏高项目,在高呼“降低容积率、提升生活品质”的趋势下,这些项目如何通过审批的确令人费解。

有不愿具名的业内人士认为,随着去年楼市持续降温,高容积率项目有抬头迹象。“尤其是部分中小楼盘,为最大限度稀释用地成本,提升利润空间,新近入市的项目中不乏高容积率楼盘出现。”

造假容易 查询很难

“南北朝向、空气对流、采光充分。”在售楼人员的解说词中,不乏强调居住品质的赞美词。可是,容积率作为直观的数据体现,往往很少提及。

近日,市民欧先生投诉称,市区一楼盘容积率与宣传不符,有意欺瞒购房者之嫌。



图中所示“项目所在位置”楼盘容积率高于正常标准。(资料图)

欧先生口中的楼盘位于广清大道与凤鸣路交汇处☝☝,经售楼人员介绍,该项目可用地面积7千多平方米,总建筑面积3万平方米,容积率为3.6。

“住建局官网显示,该项目总建筑面积5万多平方米。”拿到数据的欧先生重新计算得出,该项目容积率接近7.0,较3.6的容积率高了近一倍。

记者拿着住建局的数据联系到开发商时,该项目销售顾问何女士回应称,“可能是数据记错了。”至于准确的数据是多少,她也表示无法提供。

一位国土部门的工作人员透露,对土地使用权进行公开挂牌出让时,会有注明地块开发的容积率要求。“除此之外,预售许可证也是查询的渠道之一。”但是出于种种原因,购房者往往难以通过上述渠道查询,最便捷的查询平台——各大房产信息平台的容积率信息,却由开发商提供,容易出现造假现象。

混淆概念 避重就轻

实际上,由于项目开发顺序、产品类型的差异,会出现同一楼盘几组容积率的现象。开发商往往为了避重就轻,会将“最优容积率”列入宣传信息中来。

例如,某小区在一期开发的小高层产品中,楼层低、建筑面积小,在同等的用地面积下,其容积率可以达到2.5甚至更低。不过,在随后进行的开发中,高层洋房或者商务写字楼成为核心产品,开发商为了其宣传的需要,将前后几期的容积率混合起来,取其综合平均值。

此外,部分大型楼盘有可能是由几块土地综合建成的,由于每宗地块的容积率是按照该地块的红线界限来计算,那么每宗地块所规划的容积率就有可能不一样。进行综合之后,其容积率会更加优化。

又如位于江北的新进地王保利天汇,其规划总占地面积约为50万平方米,规划总建筑面积为180万平方米,按照传统计算方式该项目容积率为3.6,但实际上由于多宗地块连片开发,以及该项目由多种产品类型构成,其官方给出的容积率仅为2.6。

更有甚者,极少数楼盘的实际容积率要高于挂牌出让时的“规划指标”,但在对外宣称时,仍沿用“规划容积率”这一信息混淆概念,购房者往往难以辨别。

容积率是把双刃剑

容积率是把双刃剑,一边是额外增加的销售利润,另一边是亟需改善的居住品质。曾就职于胜利雅苑的市场经理阿伟曾经算过一笔账,“容积率每提升0.1,对于一宗10万平方米的楼盘而言,以均价5000元计算,将增加数千万的额外收入。”的确,在可用地面积相等的情况下,尽可能拉高容积率,即意味着更低的楼面均价。这对于处在楼市寒冬的中小开发商而言,是迅速回收资本的另类捷径。

万豪水晶湾负责人李雪玲认为,容积率对于购房者而言,关乎着采光通风、居住体验、住户隐私、安防系数等多种生活系数。试想,居住多年的小区包围在周边密集的高层建筑中,楼距窄了、采光差了、隐私没了,如此生活久而久之难免会心生烦躁。“虽然容积率在眼下难以显现,但在未来这是重要的规划指标。”她认为,随着中心城区的超容积率开发,将导致“超强度”的开发后果,进而影响城市空间的提升。

名词解释:容积率

容积率,又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

值得注意的是,容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。。通过对违法行为立案查处、提高预售款监管比例等措施,加大行政执法力度,确保我市房地产市场平稳健康发展。