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张鹏:市场已正本清源,对未来积极并谨慎
2017-01-03 信息来源:网络转载 阅读次数:242次

“我们还不知道2017年行业会出现哪些裂变、沉淀。但我相信有差异化及核心竞争力的品牌一定会得到市场的青睐。”当代置业(中国)有限公司执行董事兼总裁张鹏在接受中国房地产报记者采访时表示。

当代置业(中国)有限公司执行董事兼总裁 张鹏

中国房地产报:对于2016年房地产市场,你会用哪几个关键词进行总结?

张鹏:2016年的房地产市场形势整体在预料中,但又在意料之外。要说用几个关键词,我认为有以下几个:“投资测算难”、“拿地成本高”、“销售节奏快”、“客户购房抢”、“金融杠杆高”。房地产因城施政,其实是一种正本清源,价值回归的体现,市场不好的时候,才会更让大家关注客户的显性需求与隐性需求,实现客户价值。

中国房地产报:楼市新政出来后,你们会有哪些应对措施?

张鹏:政策在不断的变化,市场越来越细分。我们在市场细分上要学会取舍,做对产品。在限购城市,刚性需求产品和高溢价产品要进行高低搭配,规避风险;在非限购的三线城市,要以刚需产品和改善型产品为主;在未限购二线城市,要适当提升溢价产品比例。

中国房地产报:都说现在拿地困难,你们会怎样调整土地储备策略?

张鹏:拿地之前要先设定拿地成本限额,对土地溢价进行充分核算,确保项目各项财务经营指标合理。具体来说,我们会从四个方面考虑如何拿地。

其一,地块要保证资金安全和经营安全。目前我们有一个研发设计小组测算地块风险,一般来看36个月窗口期平价出售就是底线。在经营安全上,拿地前,就要想清楚“如何拿地、如何定位和如何定价”这三大问题。

其二,我们会在市场化程度高的城市拿地,并且选择符合高周转策略的地块。那些平均房价每平方米只有四五千元、楼面地价一千多元的城市,确实有房地产公司运作成功,但我们现在已经不愿去开发这样的城市,因为每平方米面积所产出的效率比较低。我们的主要目光会集中在北京、上海、广州、深圳等一线城市,即使地价比较高,只要能够高周转、客户能够接受并且能够带来高溢价,我们就会坚定去做。

其三,不能简单地看这块地溢价高不高,不能因为地价起点太高就不敢问津。事实上,低成本不一定是低地价,我们拿地不会简单看地价贵不贵,关键是看售价和地价的关系如何。

其四,要多种渠道、方法获取项目。政府是这个产业的控制主体,现在市场上大量生地挂牌、定向招标、旧城改造、新农村建设、自住房项目等物美价廉的土地项目就是例证。企业需要积极开展项目合作与收购,多方位拓宽拿地渠道。

中国房地产报:你认为房企在2017年应该怎样适应市场变化。

张鹏:2017年市场竞争环境将处于激烈态势。2016年第四季度释放的政策信号显示,政府平抑涨幅态度比较坚决,加上2016年各企业新获取的土地价格都比较高,消费者的恐慌性购房现造成了不健康的供需关系,未来行业还不知道会出现什么裂变、沉淀。对2017年的房地产市场,我们保持积极并谨慎的态度。