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调控之下房产投资加速 三四线楼市缘何火爆?
2017-03-15 信息来源:网络转载 阅读次数:356次

 

(中国经济迷局:调控之下为何房产投资加速?三四线楼市缘何火爆?)

经济数据显示,在基建和房地产等投资的“护航”之下,今年中国经济开局平稳。但在这背后,也存在一些令人困惑的地方。

内外需全面复苏,出口、制造业、房地产、基建等传统经济引擎的同比增速均超预期回升。但消费增速明显回落,给开局偏暖的中国经济增添了一些不确定性。

“中国地方政府换届基本完成,工作重心转移到经济工作中,该上的项目都要上,且从政府工作报告看,今年调降目标不仅没有降低市场预期,反而稳定了市场预期,对市场信心也有正面帮助,有助于投资回升,尤其是民间投资升温,这都确保了中国经济今年平稳开局。”国家信息中心宏观研究室主任牛犁称。

投资回暖无疑是确保经济平稳开局的基石,尤其亮眼的是基建投资大爆发和房地产投资意外加快:基础设施投资同比增长27.3%,比去年全年提高9.9个百分点;房地产开发投资同比增速加快至8.9%,为2015年以来同期最高增速,比上年同期加快5.9个百分点。

如果说基建投资属于意料之中,那么房地产投资加快就属于意料之外了,毕竟当前热点城市调控还在继续。数据显示,当前楼市发生了明显变化:重点城市房价企稳,很多三四线城市商品房销售激增。此外,分析师认为,虽然汽车和家电拖累了消费增速,但无需过度解读。

最意外:房地产投资加速

房地产投资数据颇令市场惊讶。

经历了2016年10月以来猛如潮水的楼市大调控,而且在基数增大(2016年1-2月房地产投资高于2015年四季度)的情况下,房地产投资增速不降反增,还创下两年最快增速。这表明,剔除基数效应之后的增速还要更高。

对于房地产投资回暖的原因,九州证券全球首席经济学家邓海清预计,有两种可能性:

第一,三四线城市去库存改善程度较高,卖不出去的房子可能有自身的原因,房地产企业可能会重新开工建设更容易卖的房子,导致在总库存量仍处于高位的情况下,房地产投资也可以出现回升。

第二,政府可能会倾向于增加房地产供给、以抑制房地产价格上涨,这也将为房地产投资带来增长。

国家统计局也称,三、四线城市去库存力度加大,非重点城市商品房销售面积同比增长35.9%,增速比上年全年加快14.0个百分点。

不过对于房地产投资未来会否持续高增长,多位分析师持谨慎态度。

邓海清认为,考虑到房地产投资的基数在3月之后明显回升,我们认为房地产投资难以出现过快增长,维持在5-10%之间的可能性较高。

朱振鑫也认为,PPI大幅上升、销售仍有支撑将支撑地产投资在短期内保持平稳,但在金融去杠杆、楼市挤泡沫的政策背景下,未来房地产投资恐有心无力,高增速难持续。

最火爆:三四线城市房地产

在国家调控、去库存等住房政策影响下,房地产市场发生了明显变化:重点城市房价趋于稳定,11个热点城市新房价格环比下降;而三、四线城市加快去库存,销售激增。

国家统计局新闻发言人盛来运在新闻发布会上指出,即使2月数据有所变化,这个趋稳的大势是没变的。三四线城市恰恰是库存比较大的,去库存的进程在加快。数据显示,非重点城市商品房销售面积同比增长35.9%,增速比上年全年加快14个百分点。

民生证券研究院高级宏观研究员朱振鑫给出的分析更为细致:

非样本三四线城市销售火爆

高频数据显示,30大中城市商品房销售1-2月同比分别下降30%和5%,一二线城市跌幅较大,只有三线城市小幅增长。其中,尤其以大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市为代表,如京津附近的廊坊、厦门附近的漳州、深圳附近的珠海中山等。

中部投资增速高,中西部库存去化销售高增速

从数值上看,东部地区每平米地产价格出现了小幅微跌;但中西部地区地产销售面积和销售额均大幅上升,库存去化明显,带动待售面积较去年同比跌幅-4.6%。

最疑惑:为何消费不给力?

最让人大跌眼镜的是消费数据:社会消费品零售增速同比增长9.5%,为十一年以来首次跌破10%。

对此,国泰君安固收分析师覃汉、尹睿哲表示,09年以来,每年年初社零增速均会较前一年“下台阶”,其中有消费增速趋势向下的影响,但也不排除统计方面的因素,不应过分解读。从分项来看,家电和汽车消费是主要拖累因素。

邓海清团队分析称,消费同比增速有所下滑,主要与汽车消费同比回落有关:

2016年汽车是维持消费高增速的最主要因素,随着汽车减税效应减弱、基数增大,汽车消费呈现周期性回落的特征,这导致2017年消费同比增速大概率低于2016年。

不过,邓海清团队同时提醒,需要注意的是,消费增速的绝对水平并不低,消费增速仍高于其他所有经济指标,经济转型成果显著。不能因为消费增速的下滑,得出中国消费需求不足的结论,恰恰相反,当前阶段中国的消费需求高于其他需求,这与2014年之前投资增速长期高于消费增速有本质不同。

“周期之争”持续

目前,市场对于一季度经济向好已达成共识,很多分析师对于短期内经济看好,但对于长远走势仍有分歧。近期市场激辩的“经济周期”争论仍在持续。

“中国经济周期正从衰退走向复苏。从中长期角度,中国经济可能已经告别了过去长达6年的去产能、通缩和资产负债表调整,我们正站在新周期的起点上,”方正宏观任泽平、卢亮亮如此点评道。

国泰君安也对经济前景比较乐观,预计总量反弹3月继续,一季度实际GDP或达7%,二季度略有回落,但总体仍然平稳。因支撑经济较快增长的动力仍在:全球经济一致性复苏趋势明显,外需持续改善;地产去库存超预期,支撑房地产投资企稳;由于PPI持续上行并将维持高位震荡,带动盈利改善,继而增加制造业企业投资的意愿和能力;基建投资在PPP加速落地的背景下预计将恢复高增速。

而海通证券宏观姜超、顾潇啸等则认为,“经济反弹持续存疑”:

工业经济短期回升,主要归功于地产和基建两大动力,其背后仍是靠举债加杠杆支撑,前两月社融同比依然大幅多增。但金融去杠杆的背景下融资超增不可持续,而债务增加挤压居民消费潜力,经济反弹的持续性存疑,一季度或是全年增速高点。